《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規定："房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局第52號令）第十六條的規定，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

　　基于以上法律政策分析，房地產企業扣留質量保證金和從工程款中抵扣的水電費用時，建筑企業必須將質量保證金和從工程款中抵扣的水電費用一起開建安發票給房地產公司開發票。

　　2、營改增之后的開票技巧

　　營改增之后，由于質量保證金和建筑企業施工所用的水電費是一部分，所以，房地產企業扣留質量保證金和從工程款中抵扣的水電費用時，建筑企業必須將質量保證金和從工程款中抵扣的水電費用一起開增值稅專用發票給房地產公司；如果業主是非房地產企業，則必須向非房地產企業開增值稅普通發票。

　?。ㄈ┦┕て髽I與業主已經辦理工程進度結算未收到的結算工程款的發票開具技巧

　　1、如果施工企業與業主已經辦理工程進度結算

　　未收到的結算工程款，在工程結算書中明確了未來收款的時間，則等待到今后收到工程款時，給業主開增值稅專用發票，只針對已經收到的工程款部分開增值稅發票給業主。

　　2、如果施工企業與業主已經辦理工程進度結算

　　未收到的結算工程款，在工程結算書中沒有明確未來收款的時間，則給業主開全額結算款的增值稅專用發票。

　?。ㄋ模┦┕て髽I接受勞務派遣公司派遣勞務人員的發票開具技巧

　　勞務派遣企業向施工企業收取的全部價款，應全額開具發票，支付給被派遣勞動者的工資、社會保險費和住房公積金，應在同一張增值稅發票中分別注明，而且在勞務派遣企業向施工企業簽訂的勞務派遣協議書中也必須分別注明：支付給被派遣勞動者的工資、社會保險費和住房公積金。

　?。ㄎ澹┙ㄖ┕て髽I租用機械設備的發票開具技巧

　　1、建筑 公司向工程租賃公司（一般納稅人）租賃建筑設備，則租賃公司給建筑公司開17%的增值稅專用發票。

　　2、建筑 公司向工程租賃公司（小規模納稅人）租賃建筑設備，則租賃公司給建筑公司開1增值稅普通發票。

　　3、建筑 公司向個人租賃建筑設備，則個人到稅務主管當局代開增值稅專用發票，建筑公司抵扣3%的稅率。

　?。I改增后，沙石料的發票開具技巧

　　營改增后，沙石料很難獲得發票，則必須要到當地稅務主管當局代開增值稅專用發票，建筑公司可以抵扣3%的進項稅金，否則不可以抵扣進項稅金和不可以在企業所得稅前進行扣除。

　　當然建筑施工企業可以到一般納稅人資格的沙石廠采購沙石料，則可以獲得17%的增值稅抵扣。

　?。ㄆ撸┙ㄖ髽I售后回租中的發票開具技巧

　　根據財稅[2013]106號附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，試點納稅人提供融資性售后回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

　　融資性售后回租服務中向承租方收取的有形動產價款本金，以承租方開具的發票為合法有效憑證。

　　《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第一條規定："根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業稅征收范圍，不征收增值稅和營業稅。"

　?。ò耍╉椖拷浝碡撠熤葡碌陌l票開具技巧

　　營改增之前，不少建筑施工企業實行項目經理負責制，其發票開具往往是由項目經理自己采購建筑材料，材料款由項目經理支付給材料供應商，然后項目經理憑材料供應商開具以施工企業為抬頭的普通材料發票回施工企業財務部門進行報銷。

　　營改增后，如果還是按照以上方法開具增值稅發票 ，則會存在很大的稅收風險， 具體如下：第一，項目經理支付材料采購款，索取增值稅專用發票來財務報銷，犯了"票款不一致"和"三流統一"的 錯誤，依據國稅發「1995」192號）第一條第（三）項規定，不可以抵扣進項稅金。

　　第二，由于采購 、貨款支付和索取供應商發票缺乏制衡機制，很容易出現項目經理用錢購買發票或向供應支付稅點多索取發票回財務部套現，從而犯虛開增值稅專用發票罪。

　　因此，必須采取以下對策： 項目部材料采購與貨款支付相分離，項目部材料采購合同必須由公司法律部門進行審查簽訂，經相關負責領導審核簽字后，交財務部依照采購合同付款給供應商。

　?。ň牛┙o業主是非房地產公司的開具發票技巧

　　依照增值稅法和國稅法[2009]113號文件的規定，不動產或建筑物的進項稅金不可以抵扣進項稅金?；诖艘幎?，如果業主是非房地產公司，例如，是工業企業、 城市投資開發公司，政府機關和事業單位，建筑企業為以上業主施工完畢，工程結算，收取工程款時，不可以開具增值稅專用發票，只能開具普通增值稅發票。如果業主是房地產公司，則可以開具增值稅專用發票。

　?。ㄊ┛偡职こ讨械陌l票開具技巧

　　1、四類分包人的發票開具技巧

　?。?）分包人如果是一般納稅人，則分包人向總包開具建筑業增值專用發票，總包可以抵扣進項稅；

　?。?）如果分包人是小規模納稅人，則分包人向總包只能開具建筑業增值普通發票，總包不可以抵扣進項稅。

　?。?）如果分包人是個人，只能到當地稅務部門代開增值稅專用發票，總包只能抵扣3%；（4）如果分包人是被掛靠的一般納稅人， 則總包應向被掛靠方支付工程結算款并向掛靠方索取建筑業增值專用發票。

　　2、總包人向分包人收取配合費或協調費的發票開具技巧

　　由于總包人向分包人收取配合費或協調費是基于總包向分包人提供服務而收取的，營改增前必須向分包人開具服務業的營業稅發票，營改增后必須向分包人開具現代服務業的增值稅專用發票（如果分包人是一般納稅人）或現代服務業的增值稅專用發票（如果分包人是小規模納稅人）。

　　3、總分包人間違約金和罰款的發票開具技巧

　?。?）總包收取分包人的違約金，則向分包人開具零稅率的增值稅普通發票；

　?。?）分包收取總包人的違約金，則必須向總包人開具增值稅專用發票，總包人可以抵扣進項稅金。

　?。?）總包從支付給分包人的工程結算款中扣下分包人應承擔的罰款，則向分包人開具零稅率的增值稅普通發票。